上周(5月27日-6月2日)房地产类信托成立规模大缩水。据用益信托统计,上周房地产类集合信托的成立规模为36.12亿元,环比减少60.63%。整个5月,房地产类集合信托成立规模为470.95亿元,环比下降17.73%。业内人士指出,房地产信托业务监管可能趋严,预计房地产信托业务将由前端融资向股权投资转型。

短期影响有限

用益信托的数据显示,5月份,共有1236个集合信托产品成立,环比下降27.68%;成立规模为1144.04亿元,环比下降28.55%。从投向领域来看,金融类集合信托成立规模为284.97亿元,环比下降22.77%;房地产类成立规模为470.95亿元,环比下降17.73%;基础产业类成立规模为229.48亿元,环比下降38.97%;工商企业类成立规模为120.95亿元,环比下降35.76%。房地产类集合信托成立规模虽有下降趋势,但在各类产品中的占比达41.17%,依然位于首位。

分析人士认为,当前资金面略显宽松,房企融资成本有所下降,对房地产信托的选择有所减少。不过,房地产类集合信托募集规模的下滑,并不会减少其重要性。

5月17日,银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(简称“23号文”),强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资,或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资等。

资深信托研究员袁吉伟认为,23号文对5月房地产类集合信托成立规模有一定冲击,但是政策的影响还没有完全显现。此外,需要关注近期房地产信托违约的情况有所增加,会影响投资者情绪。再加上开年以来发行节奏加快,市场可能需要消化和调节一下。

用益研究表示,23号文对于房地产类信托的影响短时间的作用不会特别明显。从信托公司的近期应对来看,与大型房企进行战略合作成为较好的选择。一方面,大型房企在合规方面优势明显,战略合作能获得较为稳定的融资支持;另一方面,信托公司与房企的合作,有利于其展业。

尝试新模式

中诚信托韩鸣飞认为,长期来看,23号文可能对信托公司在房地产领域的展业环境造成一定影响。具体看,可能存在三方面影响:

一是房地产信托业务监管可能趋严。23号文提出了具体详尽的监管内容,而且制定了非常翔实的组织实施措施,且对工作不到位的要进行严肃查处。

二是预计房地产业务由前端融资向股权投资转型。信托公司开展“四三二”房地产项目贷款业务,具有先天的劣势,即资金成本高,需要在房地产项目前融阶段布局业务。在23号文影响下,目前只有股权投资模式在前融阶段是完全合规的。因此,信托公司必须加快向股权投资模式的转型,以适应新的监管背景和市场形势。

三是推动房地产信托业务模式向多元化方向发展。目前市场上已出现大量房地产供应链融资业务,如项目公司下游的购房尾款融资业务、上游的真实应收账款融资业务。同时,随着国内小微金融的发展,市场上也涌现出一定规模的房抵贷业务。

百瑞信托博士后工作站研究员谷晓明表示,信托公司除拓展“房地产+”业务,除了传统的业务模式,养老地产、长租公寓等方面或是业务机会。




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